(de) FAU-IAA Direct Action #220 - §§§-Dschungel -- Modernisierung - erste Erfahrungen nach sechs Monaten Mietrechts-"Reform"

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Thu Jan 2 15:12:32 CET 2014


WORUM GEHT ES? ---- Zum 1. Mai 2013 wurde das Mietrecht massiv geändert. Bis zuletzt 
hatten MieterInnenvereine versucht, die negativen Auswirkungen zu stoppen. Aber Bundestag 
und Bundesrat haben trotz vielfältiger Kritik, auch von juristischen ExpertInnen die 
Gesetzesänderungen beschlossen. Neben einzelnen Änderungen, unter anderem bei 
Räumungsklagen und deren Vollstreckung, gibt es vor allem wesentliche Änderungen bei der 
Modernisierung. ---- Im neuen Mietrecht sind die Anforderungen an eine 
Modernisierungsankündigung gelockert worden: So müssen jetzt die VermieterInnen vor Beginn 
der Arbeiten den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten nur noch "in wesentlichen Zügen" 
mitteilen. Durch diese Einfügung werden die in der Vergangenheit oft strengen 
Anforderungen der Gerichte an eine Modernisierungsankündigung abgemildert.

Wesentlich sind auch die Änderungen zur dem Einwand der sozialen Härte. Vor der 
Gesetzesänderung konnten die MieterInnen die Duldung einer Modernisierung über den 
ortsüblichen Standard hinaus verweigern, falls dies für sie eine soziale Härte darstellten 
würde. Beispielsweise also wenn die voraussichtliche Gesamtmiete nach der Modernisierung 
mehr als 30 % des Nettoeinkommens ausmacht und nicht durch soziale Leistungen kompensiert 
wird.

Nun steht ihnen dieser Einwand erst gegen die auf den Abschluss der Arbeiten folgende 
Mieterhöhung zu. Dieser Einwand muss zudem bis zum Ablauf des Folgemonats gegenüber den 
VermieterInnen geltend gemacht werden. Den MieterInnen bleibt dann nur noch übrig, die 
Mieterhöhung zu zahlen oder das Mietverhältnis zu kündigen. Quasi in letzter Minute wurde 
eine Belehrungspflicht der VermieterInnen bzgl. dieser Frist in das Gesetz eingefügt.

WIE SIEHT DAS MOMENTAN PRAKTISCH AUS?
Die VermieterInnen machen sich diese Gesetzesänderungen zunutze, um die MieterInnen unter 
Druck zu setzen. Die ersten Modernisierungsankündigungen seit der Reform, mit denen ich 
als Anwältin konfrontiert wurde, umfassen eine Vielzahl von teuren und umfangreichen 
Maßnahmen. In einem Haus sollen diese sogar zu einer Vervierfachung der Nettokaltmiete 
führen! Auf den Einwand der sozialen Härte wurde den MieterInnen mitgeteilt, dass darüber 
nach Abschluss der Maßnahmen eine Entscheidung ergehen würde. Die MieterInnen sollen also 
in der Ungewissheit, welche Miete sie hinterher zahlen müssen, die Modernisierung dulden. 
In diesen Fällen handelt es sich um massive Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung, die weit 
über ein Jahr andauern werden. Durch diese erheblichen Einwirkungen auf die Wohnqualität 
spekulieren die VermieterInnen offensichtlich darauf, mit der doppelten Abschreckung durch 
diese Baumaßnahmen und der angekündigten Mieterhöhung möglichst viele MieterInnen zu einem 
Wegzug zu bewegen.

WAS KANN ICH TUN, WENN DER VERMIETER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN ANKÜNDIGT?
Allen, die eine Modernisierungsankündigung erhalten, kann nur ganz dringend geraten 
werden, sich mit den NachbarnInnen zusammenzuschließen und von Anfang an, möglichst schon 
bei einem bevorstehenden Eigentümerwechsel, rechtlichen Rat einzuholen. Hilfreich ist 
dabei natürlich, wenn eine Mietrechtsschutzversicherung besteht, sei es über einen 
MieterInnenverein oder eine Rechtsschutzversicherung (Wartefristen vor Versicherungsschutz 
beachten!).

Es ist zunächst genau zu prüfen, ob die angekündigten Maßnahmen überhaupt eine 
Modernisierung darstellen. Also ob sie entweder den Wohnwert verbessern, neuen Wohnraum 
schaffen, Energie einsparen oder zu mehr Sicherheit führen. Auch die Erfüllung der 
formalen Voraussetzungen, die der Gesetzgeber an eine Modernisierungsankündigung stellt 
sind genau zu prüfen: die Nennung der Art der Maßnahme, des Umfangs, des Beginns, der 
Dauer, des Betrags der zu erwartenden Mieterhöhung sowie der Änderung der Betriebskosten 
sowie die Rechtzeitigkeit der Ankündigung.

Bis zum Ablauf des Monats, der auf die Zustellung der Modernisierungsankündigung folgt, 
ist dem Vermieter (im Zweifel dem Absender der Modernisierungsankündigung) das Bestehen 
von Härtegründen anzuzeigen. Das können neben der oben geschilderten finanziellen Härte 
auch gesundheitliche Gründe, bevorstehende Prüfungen, eine Schwangerschaft oder 
bevorstehende Entbindung sein. Eine gute rechtliche Beratung und idealerweise der 
Zusammenschluss mit den NachbarnInnen bilden in dieser Phase des Mietkampfs eine wichtige 
Rückenstärkung.

WO KANN ICH HILFE BEKOMMEN?
Solltest du von einer Modernisierung betroffen sein, ist es sehr wichtig, keine Zeit 
verstreichen zu lassen. Lasse dich so schnell wie möglich von fachkundiger Stelle über die 
rechtliche Einschätzung der Rechtmäßigkeit und zum weiteren Vorgehen beraten! 
Ansprechpartner sind hier neben den lokalen FAU-Syndikaten RechtsanwältInnen für Mietrecht 
sowie die MieterInnenvereine.

Carola Handwerg
Rechtsanwältin


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